Medianería

QUE SE ENTIENDE POR MEDIANERIA?
Es el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que pertenece a varias personas sobre una cosa mueble o inmueble.
Indivisión forzosa: cuando una cosa está afectada al uso común de dos o más heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno de los propietarios podrá pedir la división, dado que si así fuera, la cosa objeto perdería su sustancia.

Art. 2716 del Código Civil: El Condominio de las paredes muros, fosos y cercos que sirven de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.
 
¿QUÉ SE ENTIENDE POR MURO MEDIANERO?
Un muro es medianero y común a los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el limite separativo de las heredades. Resulta también medianero en el caso que fuese construido a costa de uno de los vecinos y luego el otro le reintegra la mitad de su valor.
Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada sobre un eje divisorio de predios o contiguo al mismo. Dicho muro es propiedad de los dueños de dichos fundos, que contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación del mismo.
 

MUROS
1) Desde el punto de vista de su ubicación, un muro o pared puede ser contiguo o estar encaballado
Muro contiguo es aquel muro que ha sido erigido en forma integra sobre el predio de quien lo edifico, situándose uno de los filos del muro en un plano coincidente con la situación del Eje Divisorio de Predios.

Muro encaballado es aquel que se ha construido sobre el Eje Divisorio de Predios, coincidiendo este ultimo con el Eje de Simetría del Muro. En este caso, el muro se levanta sobre dos predios, ocupando una franja de cada uno de ellos.


2) Desde el punto de vista técnico, puede cumplir funciones de simple cerramiento o de carga.

3) Desde el punto de vista jurídico, un muro además puede ser considerado como PRIVATIVO o MEDIANERO.
Muro privativo es aquel muro que es de propiedad de aquel que lo construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los derechos de medianería correspondientes.
Muro medianero es aquel muro cuya propiedad es de los propietarios de dos fundos contiguos.
Muro de simple cerramiento Se hace uso del muro para cuidar la intimidad o seguridad.
Altura de cerramiento forzoso: si las normas municipales no establecen otra altura el Código Civil en su Art. 2729 indica que las paredes divisorias deben levantarse a una altura de 3.00m.
 
El Art. 2725 del Código Civil establece que el que primero edifica en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros, y su espesor entero no exceda de 18 pulgadas (45 centímetros). Esto se da para edificaciones antiguas. En el caso de obra nueva con un espesor de 30 cm puede invadirse 15 cm.
 

FORMAS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS DE MEDIANERIA
1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: El muro nace medianero cuando ambos propietarios de los lotes linderos contribuyen con su aporte económico a que el muro se construya, por partes iguales. El muro se ejecuta encabalgado.
 
2) POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor: todo el espesor. Altura: del edificio más bajo. Largo: todo el largo. El valor actual se deprecia por edad y estado. La persona que quiere servirse de todo o de parte de un muro que fue construido por su vecino lindero, debe adquirir la parte que desee utilizar. Divisorio de Predios, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio, si el muro se halla íntegramente construido sobre el fundo del vecino, coincidiendo uno de sus filos exteriores con el plano virtual del Eje Divisorio de Predios (muro contiguo y privativo), no solo debe abonar los derechos de medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta el muro.
 
3) DONACION DE DERECHOS: En este caso, el vecino que construyo cede sus derechos de medianería a su lindero; otorga así el 50% de la propiedad de la pared sin reclamar valor alguno.
 
4) POR COMPENSACION: Cuando un condómino de un muro necesita destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito de hacerlo mas apropiado a fines de soportar mayor carga o bien por otras razones indispensables, puede realizar dicha tarea en forma inmediata, restituyendo todas las condiciones de confort que el condómino lindero poseía antes de la reconstrucción de la pared, sin indemnizarlo en forma alguna (por esto ultimo se hace indispensable el requisito de la inmediatez).
 
5) POR PRESCRIPCION: Institución jurídica que consiste en la adquisición de un derecho o la extensión de una obligación por el simple transcurso del tiempo.
PRESCRIPCION LIBERATORIA: el dueño privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la medianería, si deja transcurrir más de 10 años. Los derechos reales acompañan a la cosa no al dueño, si desde la construcción del muro no pasaron 10 años y cambiaron varios dueños, se reclama al último. PRESCRIPCION ADQUISITIVA: se adquiere el condominio al pasar 20 años.
 
6) READQUISICION DE DERECHOS: Aquel propietario que hizo abandono del derecho de medianería, se libera de cumplir con la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación del muro; perderá asimismo, derechos sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce de esta forma un CORRIMIENTO DEL EJE DIVISORIO DE PREDIOS hacia el FILO DEL MURO, perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro entonces, de ser medianero pasa a ser CONTIGUO Y PRIVATIVO del otro lindero, quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida. Si el vecino que abandono quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya, dado que allí también se asienta parte de la pared.
 
7) DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN: Este es el caso en el cual existe un único dueño de dos fundos linderos, confundiéndose ambos condóminos en una sola persona. Cuando dicho propietario vende uno o ambos lotes, y careciéndose de instrumentos públicos o privados referidos a la situación de medianería, los terceros adquirentes ven imposibilitada la determinación del estado jurídico de las paredes que separan las heredades, quedando como ultimo recurso las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las construcciones o edificios en dichos fundos. Es por ello que se generan algunos casos posibles, a saber.
 
CERRAMIENTO FORZOSO: para preservar ciertos grados de privacidad o de seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los mencionados fines.
El Código Civil contempla, por cuestiones de privacidad que las paredes medianeras deben tener tres metros de altura, siempre que dicha medida no este legislada por los códigos de edificación de cada localidad.
Toman 45 cm que se materializa para que este sea portante; y hoy debido al mejoramiento de algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30 centímetros.
 

Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero
A reconstruir el muro.
A darle mayor altura al muro.
A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
A readquirir los derechos de medianería.
A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.
A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared (C.C. art. 2731).
A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al muro (C.C. 2731).
A servirse del muro para todos los usos a los que se destino, según su naturaleza (C.C art. 2730).
A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino preste su consentimiento (C.C. art. 2654y 2655).
A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería (C.C. art. 2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el lindero edifique.
Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro condenable.
Respetar todos los derechos de su condómino.
 

¿CUÁNDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?
Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace uso especifico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago.


EXTENSION DE LA MEDIANERIA
En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado, tal como lo demuestra la siguiente figura.


MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se encuentra en un estado físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue además su condición jurídica respecto de los derechos que existían sobre ese muro. La demolición del muro puede hacerse por actuación del poder de policía de los municipios sobre las obras particulares, o bien convenida entre los condóminos linderos.

ABANDONO O RENUNCIA: El Código Civil habla del abandono en sus art. 2726 y 2727; cuando el condómino lindero hace abandono de sus derechos de medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo; además el condómino que abandonó pierde además la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.

CONFUSION: Situación por la cual la condición de deudor y acreedor se reúnen en una misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de un lote separado de otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el vecino lote B, la condición de medianero de ese muro se extingue.